目前分類:鹽多壁濕 (4)

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依據銀行業者統計,克勤克儉的國人,平均七年就還清房貸,為了確保能賺到利息,銀行業者通常將房貸利息集中在貸款前七年,本金則分攤到貸款後期,消費者想要節省房貸利息,最好想辦法在貸款前七年內,努力存錢先還本金;或者擅用抵利型房貸,利用不起眼的銀行活期存款,來減輕利息負擔。

隨市場利息走高,優惠房貸利率已突破3%,購屋者每貸款100萬元,每個月連本帶利要還5,500元,以貸款400萬元計算,每個月房貸負擔22,000元,累計20年下來(假設利率不變),連本帶利總共要繳528萬元,算一算,繳出去的房貸利息高達128萬元 。

有房貸的民眾可以向銀行要一份房貸繳款明細表,要求註明本金、利息攤還表,基本上,在還款前幾年,以還利息為主,以還款第一年為例,利息比重佔6成以上,如果每個月繳房貸1萬元,有6,000元以上先還利息,每個月本金只還了3000多元,這就是銀行自保策略,為預防客戶提早還款,先賺了利息再說。且絕大多數的房貸客戶,無法在貸款前幾年還清房貸,所以銀行就將房貸利息集中在前幾年,等到客戶存夠了錢,就會發現繳了那麼多年房貸,根本沒多少本金。

此外,銀行為確保放款成本,還會要求「綁約」2~3年,在房貸契約上載明2~3年內不得還清或轉貸,否則要賠違約金,依市場行情,違約金大約是貸款金額的2%,以貸款400萬元為例,違約金達8萬元。

撇步1- 抵利型房貸 抵掉利息

在市場競爭下,也有少數銀行推出提早還款的房貸,爭取房貸客戶,目前市場上具有提早還款功能的房貸,以扺利型房貸為代表,所謂扺利型房貸,就是客戶放在銀行活存帳戶的每一塊錢,都可以用來抵掉房貸利息,透過這個動作,提早還清房貸,真正省掉房貸利息。

不過,抵利型房貸較適合每個月有結餘的客戶,例如每個月有個 5,000元、10,000元的客戶,銀行會將這筆錢視同你已經還了房貸,直接將房貸總額扣掉5,000元10,000元,原本房貸利息依400萬元計算,現在依399萬元計息,房貸利息在無形中減少了,經年累月下來,因而提早還清房貸。

撇步2- 提早5~8年還清房貸

對於每個月沒多少結餘的人來說,採用一般傳統房貸,或抵利型房貸,沒多大差別,這種時候,找房貸利率最低的銀行較有利。依銀行估算,如果每個月結餘5,000~10,000萬元,再加上年終獎金等大額還款,平均可提早5~8 年清償房貸,以上述400萬元的房貸為例,每個月繳22.,000元房貸,提早5年清償,將省下可觀的利息。

撇步3- 將「不動」產轉為「動產」

現在各銀行積極爭取客戶,房貸客戶即使提早清償房貸,也不一定要拿回清償證明,只要抵押權還沒有註銷,銀行會保留予同樣的額度給客戶,以應客戶不時之需。假設客戶原先房貨金額400萬元,無論房價是否折舊,依然擁有400萬元的額度,隨時有資金需求,可以再向銀行借錢出來使用,依目前市場利率水平,利率約在4%左右,銀行會依客戶授信決定利率,優質客戶可以拿到3.5%好價位,化手中的「不動」產,成為靈活調度的「動」產 ,臨時有資金需求時,不需要去借動輒10%的信用貸款,甚至高達20%的現金卡。

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所謂「海砂屋」,指的是蓋房子使用「未經處理的海砂」,海砂不是不能蓋房子,但是沒有好好處理,含有過多泥砂雜質,破壞混凝土的強度,容易腐蝕而曝露鋼筋,因此海砂屋真正的名字是「高氯離子含量的混凝土建築物」,依據政府87年6月25日公佈的標準,將原先測量的氯離子標準值0.3-0.6kg/立方公尺修正為0.3kg/立方公尺以下。避免買到海砂屋,買方同樣可以要求賣方或仲介、建商出示無海砂屋證明,或者自行檢測混凝土中攙用海砂導致混凝土結構物鋼筋腐蝕,影響建築物結構的安全性,衍生出對建築物是否仍適合居住或使用的疑慮,此疑慮便泛指高氯離子含量。

另海砂屋即建築房屋時混凝土所用的砂;用的是來自海邊的海砂而非正常所用的河砂。由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,即俗稱之「壁癌」,長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體。根據海砂氯離子濃度與建築物使用年限的研究顯示;以台灣而言,這些海砂屋可能只有6至10年的使用壽命。而防蝕的方法目前有兩種,一是陰極防蝕法,一是電化學去鹽法,以降低鋼筋腐蝕速度來延長房屋結構壽命。

建築物鋼筋表面的混凝土品質因中性化或氯離子侵入將造成鋼筋腐蝕,當鋼筋腐蝕生成物的體積比鋼筋體積大至3-7倍時,會對混凝土產生張力,造成擠壓;累積到某一個程度時,混凝土表面會產生裂縫。而裂縫將導致愈多鋼筋生鏽,造成混凝土剝落,鋼筋外露,將影響建物結構。而鄰近國家日本採用「浸漬式除鹽法」及「灑水法」。利用淡水沖洗去鹽,使得海砂中氯離子含量合於標準,且經處理後的海砂使用量幾乎佔砂石總用量40%。所以,使用未經處理的海砂,其海砂之氯離子含量不符規範,才是造成「海砂屋」現象的因素。

過去會出現海砂屋,是因為不肖建商,使用海砂之前未作妥善的處理,導致房屋興建完成之後,數年內出現鋼筋嚴重鏽蝕,混凝土塊大面積剝落的情形,嚴重時會影響到房屋的結構強度,在遭遇到地震時,發生倒塌的危險性增加。

其實海砂並非不能使用,只要經過妥善的處理,像日本使用海砂的量已達到40%,而且經過嚴格的處理,已無海砂屋的情形。在國內也已經發展出海砂的處理方法,但目前並未大量推廣應用。由於房屋興建過程中,是否使用未經處理的海砂,並不是消費者所能控制,要降低買到海砂屋的風險,購買已興建完成的新成屋或中古屋,是比較保險的方式,至少可以透過觀察牆面或天花板的方式來判別是否為海砂屋,提供消費者更多的保障。

海砂屋的明顯徵兆,就是混凝土塊大面積的掉落,而部分屋主為求脫手,可能以裝潢來掩飾,買方偶有被欺騙情形發生。過去也發生過知名房屋仲介業賣出問題海砂屋例子,業者與消費者還因之對簿公堂,這除了房仲業務必嚴守把關外,消費者勞神傷財,是最大的受害者。

簡易的辨識方法,可以避免買到海砂屋。方式包括:
◎可以從無法用裝潢掩飾的地方著眼,海砂屋有明顯的特徵可以辨識,消費者可以觀察大樓的公共設施,或是地下室停車場混凝土塊的附著情形,來判別是否為海砂屋,因為這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。
◎注意天花板、牆面如果產生裂縫,而這種裂縫若跟鋼筋的走向相同時,由於鋼筋在牆壁裡頭鏽蝕,會形成裂縫。
◎購屋者有疑慮,可要求屋主提供海砂屋的檢測報告,或是自行委託專業檢測單位作檢測,來判別是否為海砂屋。
◎海砂屋的徵兆,要數年以上才會明顯,打聽建商以往興建的社區是否出現海砂屋,是自保的一個方法。

這幾年由於國內的營建工程陸續進行,砂石的使用量大幅增加,近來又出現砂石短缺的現象,砂石的價格大幅上漲,傳出部分不肖業者偷工減料,工程品質亮紅燈。有意購買房屋的消費者要注意此一問題,注意業者所使用的砂石來源,避免買到新的海砂屋,造成生命財產受到威脅。而營建業者更有義務注意到砂石供應者的砂石來源。

牆面有壁癌小心海砂屋:
國內砂石短缺,不但影響預拌混凝土業生計和營造工程進度,更可能危及房屋施工品質。房地產業者表示,民眾購屋時,應注意混凝土的附著情形,避免買到海砂屋。海砂屋多半是不肖業者在使用海砂前,未作妥善處理,導致房屋完工後數年內,出現鋼筋嚴重鏽蝕,混凝土塊大面積剝落等情形,嚴重時甚至會影響房屋結構強度,增加在地震中倒塌的危險性。

購買已興建完成的新成屋或中古屋,可以透過觀察成屋的牆面或天花板,簡易辨識是否為海砂屋,海砂屋最明顯的特徵,就是混凝土塊大面積掉落,部分屋主為求脫手,可能以裝潢來掩飾,時有買方被欺騙的情形發生,民眾可以透過觀察大樓的公共設施,或地下室停車場混凝土塊附著情形,來判別是否為海砂屋,因為,這些區域不太可能利用裝潢作掩飾。另海砂屋徵兆,通常都要數年以後才會明顯,購屋民眾多打聽建商以往興建的社區,是否出現海砂屋。不然就是購買屋齡超過5年以上的產品,降低買到海砂屋的風險。

若想購買較新的房屋時,則要注意牆面是否出現壁癌,壁癌現象成因,如果不是漏水,就很可能是海砂屋。此外,天花板、牆面的裂縫,若跟鋼筋走向相同時,也要特別注意,民眾在購屋前,應要求屋主提供海砂屋檢測報告,或自行委託專業檢測單位作檢測,以判別是否為海砂屋。

海砂屋之標準如何認定:
混凝土中最大水溶性氯離子含量規定如下:
1.鋼筋混凝土(所處環境須做耐久考慮者)0.3kg/立方公尺
2.細粒料中最大水溶性氯離子含量規定如下:混凝土0.024%
3.檢驗單位:工研院、土木技師公會,費用約4000到5000元,需時1到2星期。

買到海沙屋和輻射屋該如何處理:
◎出賣人對海沙屋的情況惡隱瞞,可照民法第359條規定,主張解除契約,另可依照民法第360條規定,請求賠償,時效可追到自簽日起算十五年以內。
◎另外亦可向營造廠、砂石場,依民法184條規定請求侵權行為的賠償,自必須在知情的狀況下,兩年內提出請求,但如果超過十年,因時效消減,則請求賠償則無法進行。
◎如營造廠和建商互為共犯,則業者已觸犯刑法第193條之公共危險罪,買方可提出告訴,並附帶提出民事求償,但仍需注意侵權行為2年的效及10年的除斥時間。
◎另外如果建商、營造公司、沙石廠都不知情,則只能依民法365條規定,交屋後半年或在保固期間一年後,承購戶就沒有權利向任何一方提出賠償要求,也無請求以國家賠償法之。但此狀況如果是發生在83年1月13日以後時,而這些不知情的廠商,依消保法第七條,應負連帶賠償責任,在此情況下法院得減輕其賠償責任,而這些廠商則可向真正造成海沙屋禍首的元凶請求賠償。

海砂屋正確觀念:
◎氯離子含量過高,不一定是海砂引起,也有可能是外在的環境因素,如酸雨或空氣污染嚴重區域引起非常態性的化學變化。正常的混凝土是鹼性的(也就是PH值小於7),在建築結構中除可增加承受力外,亦可防止包覆的鋼筋結構氧化,若混凝土中若摻有海砂,混凝土就會因海砂的酸性使其中性化,造成鋼筋生鏽、斷裂等質的變化,混凝土形成的保護層也會因此而剝落。一般來說,如果採用氯離子含量過高的海砂,一公分混凝土中性化的時程約為5至6年,以樑柱的保護層平均為7公分為例,中性化的過程在35年以上,倘有外力造成混凝土破裂或滲水,中性化速度會因此加快。
◎在看屋時,多觀察週遭未曾整修過的公共設施,如地下室、樓梯間、機房室等有無混凝土剝落、鋼筋外露、範圍較大的新混凝土覆蓋或輕刮表面即易產生粉末等跡象。
◎購屋前仲介公司大多會出示技師公會所作的鑑定報告作為保障的依據,惟目前一般仲介公司委由技師所做的氯離子含量檢測,多半只是採取表面的粉屑,一間房子大多3至4個取樣,檢測結果因母數太小產生的平均值較不準確,誤差情形也容易發生。專家建議決定購屋前不妨另請專業鑑定公司採取「鑽心」方式(鑽出一個直徑五公分、長11公分的樣本),再進行混凝土中性化程度及抗壓強度檢測,較能測出標的的準確值。此種不需出具正式書面報告的測試,市價約為1萬多元。在氯離子含量部分,正常的河砂氯離子為每立方公尺0.03-0.04公斤左右,如果高於此值,消費者就該提高警覺。目前國內新拌混凝土的標準,為每立方公尺0.3公斤,而成屋硬固混凝土氯離子含量則尚未建立標準值機制。

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衛生署新竹醫院感染科郭漢岳醫師表示,一位50多歲女性,日前因天氣不錯,與家人外出踏青,不慎遭蟲咬傷,返家後發現小腿皮膚有紅點狀,心想昆蟲咬傷,不以為意,便自己擦藥局買來的藥膏,但三、四天了一直沒好轉,後來,大小腿甚至出現紅、腫、熱、痛,並且發高燒並發冷,因此被家人送到該院急診,經診斷為嚴重的蜂窩性組織炎,血液的細菌培養也培養出鏈球菌,經過多日的針劑抗生素治療,發燒的問題才漸漸改善,腳的紅腫也慢慢回到原狀。住院十多天後已復原出院。

郭漢岳醫師表示,蜂窩性組織炎的主要症狀為皮膚區域的紅、腫、熱、痛,主要發生在足背、小腿、手背等地方,發炎的區域一般集中一處,沿周圍擴散,有時會順著淋巴的循環由小腿一路向鼠蹊部發炎,雖然疼痛為蜂窩性組織炎常見的症狀,不過疼痛一般都是在碰觸到發炎地方才會發生。若發炎區域較大,有可能會引起發燒、發冷等症狀。

一般引起蜂窩性組織炎的病原菌為鏈球菌及金黃色葡萄球菌,都是存在於皮膚的細菌,當表皮有受傷或破損時,細菌會順著破損處進入體內,若菌量太多或人體免疫或循環狀態不好,就可能引起組織的發炎。因此,發生蜂窩性組織炎的主要危險因子有皮膚缺損(傷口、香港腳、泡水過久)、循環不佳(動脈或靜脈阻塞、放射線治療後)、免疫不佳(糖尿病、肝硬化、洗腎)、體重過重等。一般而言,若病患有糖尿病、肝硬化等免疫不佳的情形,或是該區域血液循環太差,就有可能會感染到更深層的皮下脂肪及肌肉層,並會產生化膿的現象,此時就需要將膿瘍引流,嚴重時可能要手術切除感染部位,甚至截肢。

郭漢岳醫師指出,蜂窩性組織炎的治療以抗生素為主,輕微的蜂窩性組織炎可以使用口服的抗生素,若症狀較嚴重,則需要先以針劑治療,甚至先作血液培養,找出致病菌再投藥。若有膿瘍產生,則需要手術將膿去除或引流。若在不碰觸發炎部位也會有劇痛,則要考慮已侵犯到肌膜,需評估是否要緊急手術。一般用藥到症狀消失兩到三天為止。

郭漢岳醫師提及,針對有些病患已改善所有能改善的危險因子,但仍然一再發生蜂窩性組織炎,則有文獻建議可以使用抗生素做長期的預防。在國內主要以每月一次的長效型盤尼西林肌肉注射以預防之,且就其門診患者的施打情形,此方法確實能減少蜂窩性組織炎的發作次數,只是每次都須要作盤尼西林測試;若怕痛的病患也可以口服盤尼西林來治療。不論是肌肉注射或口服治療,一般建議先治療六個月,再評估停藥後是否有復發的情形。

郭漢岳醫師建議民眾發生蜂窩性組織炎時,還是要請醫師診治,不要自己買抗生素吃,以求正確的診斷和治療。除了治療之外,找出危險因子並儘量加以控制是很重要的,因為若不將危險因子改善,復發的機會就會很高。另蜂窩性組織炎雖然只是皮膚的感染,然而一旦細菌向深層侵犯,也會引起嚴重的併發症,早期診治及治療才能保護健康。而保持健康的生活習慣也是預防蜂窩性組織炎的不二法門。

預防勝於治療,要避免感染,平常便應做好皮膚照護及傷口的處理,日常生活中應注意下列事項:

(一) 隨時保持良好衛生習慣,避免感染,注意雙手清潔。
(二) 維持正常生活作息,勿熬夜及酗酒,以免降低免疫力。
(三) 均衡營養不偏食。
(四) 感染之傷口,不論多微小,都需注意是否有傷口感染現象。
(五) 家中可備一些簡便的消毒傷口用品,方便消毒包紮傷口。
(六) 若不慎受傷,立刻處理。處理後若紅腫熱痛情形未改善,最好儘快就醫,尤其是上述高危險者。

傷口是蜂窩組織炎最主要的致病因,故正確的傷口處理,便成為現代人必備的常識。

一般傷口處理步驟依次如下:

(一) 用大量開水(生理食鹽水)清潔傷口。
(二) 局部冰敷以控制炎症的擴大,減輕疼痛。
(三) 傷口消毒及適度的覆蓋。
(四) 保持傷口清潔,每天換藥並觀察癒合情形。
(五) 患肢必須休息和抬高,促進靜脈之回流及減輕水腫。
(六) 密切觀察患部皮膚之紅腫、溫度及疼痛情形之改變。
(七) 攝取高蛋白飲食,增加抵抗力以促進癒合。

關於蜂窩組織炎的治療目前以抗生素為主,首先必做血液培養及敏感試驗,再依結果選用正確的全身性抗生素,通常七至十天即可痊癒。但當傷口形成膿瘍時,或許需切開引流或擴創,更嚴重時,則需進行局部皮層重建或植皮手術。

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過去,中年三高症候群是指:高血壓、高血糖、高血脂;現在,中年「新三高」症候群則是:高轉職率、高罹病率、高離婚率。「新三高」症候群反映出台灣中年世代,面對的處境與壓力?

高轉職率:中高齡轉職比例,5年增加1.27倍。根據勞委會統計,中高齡人(45歲~64歲)的轉職比率,除了在2006年稍降外,每年增加。

高罹病率:2010年,中高年(40歲~59歲)罹癌人數將近20萬人,5年內急速逐年增加3成。中高齡族群的罹病率,根據衛生署統計,各種癌症(惡性腫瘤)、內分泌、精神病患、循環系統及心血管、消化系統等5大疾病,就醫人數都呈現不斷上升的趨勢。

高離婚率:10年來離婚與分居人數,增加2.2倍。2000年,國內中高齡的離婚與分居人數約37萬多人;到了2010年,這個數字已經增加到83萬人,足足增加2.2倍。

【工作,被迫重新再找】

「趁著過年回台灣看看有什麼機會,」說這話的,是一位已到大陸工作十年的台商。今年52歲的他,原本在一家美國前500大企業擔任中國區總經理。去年9月,這家美商為了配合客戶需求,開始往中國內陸遷移。選擇優退後要展開中年轉業的他,這才發現,過去悶著頭為公司打拚,外面的世界早已非他所想像。

從去年下半年開始,上海經睿人才服務公司首席顧問彭光國手邊協助媒介工作中,多了十來位和這位前美商中國老總背景相似的台商。他們中年轉職的原因都是,原任職公司要內遷,或縮編而半自願地去職。

【身體,無預警崩壞】

很多人在進入中年後,常常都會不經意地感嘆體力大不如前,甚至聽聞周遭親友罹病的次數,突然發生。去年底,在某家半導體廠任職的蔡先生,一天在上班時突然感覺眼睛刺痛,經過醫生診斷後,初步認定是角膜炎,不以為意的他拿著眼藥水後繼續回去上班。

第二天早上,他一如往常起床刷牙洗臉,漱口時竟然無法遏止水從嘴角不斷流出。這時他才感到事態嚴重,趕緊請假就醫後,確定是俗稱「小中風」的顏面神經麻痺。一開始蔡先生實在不能接受,作息與飲食向來正常的自己會中風,直到經過醫生的診斷後,他才接受這項事實。他會生病,原因就在於壓力過大。

【婚姻,亮起紅燈】

在婚姻上,中年人面臨的挑戰也比以往大得多。在日本,近年常出現妻子主動提出離婚協議的情況。知名心理專家楊聰財說,許多妻子提出離婚的原因,並非結交新歡,或是先生不忠,而是在邁入中年後,照顧了20年的小孩,在此時長大成人,並陸續搬出去住。妻子突然覺得階段性責任已了,決定放手去追尋自己的人生。在歐美、日本出現這類案例,也在你我周遭上演。

【失智症年輕化,易誤診為憂鬱症】

失智症患者年紀降低,出現不少40、50歲患者,醫師說,失智症與憂鬱症狀民眾難以分辦,常跑錯科別求診;治療方法也有異,除藥物治療外,建議多運動、參加社交活動及改善飲食。林口長庚醫院失智症中心主任徐文俊表示,一名56歲女老師因記憶力出現障礙,無法做家事,先生察覺有異,帶著太太求診,經檢查發現病患語言能力變差、話少,原本以為是憂鬱症。

徐文俊表示,更進一步腦部電腦斷層及抽血檢查,排除其他可能疾病後,判斷是典型的失智症。目前給予藥物治療,改善記憶力。家屬因擔心而限制病患社會參與力,徐文俊表示,這會導致症狀惡化,應該增加身體活動、社交活動,例如參加不同種類的社團、走路;控制血壓、飲食方面建議採地中海飲食法。

阿茲海默症又稱失智症,65歲以上老人最多,每年都有新增病例,且年齡也下降,40、50歲就被確診者也增加,可能與生活壓力有關,有時也易與憂鬱症混淆治療,民眾常誤為憂鬱症,但其實是失智症,因而延誤治療。

一個全球化的新風險社會,讓一個「責任我負、業務我扛、家庭我擔」的中年世代,面臨前所未有的壓力。與企業經營相同,如今,每個人都要懂得管理自己的人生,也要具備風險意識,才能及早預防「新三高」危機的來襲。

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